商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）項目定位與推廣及招商策略
講師：張志東 瀏覽次數(shù)：2571
課程描述INTRODUCTION
城市綜合體項目培訓
· 項目經(jīng)理· 營銷總監(jiān)· 市場經(jīng)理· 招商經(jīng)理
培訓講師：張志東
課程價格：￥元/人
培訓天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
城市綜合體項目培訓
課程背景：
城市綜合體的出現(xiàn)是城市發(fā)展過程中的必然，這一集中多種業(yè)態(tài)的地產(chǎn)新勢力，基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能。從長遠來看，未來的房地產(chǎn)市場競爭也將是城市綜合體的開發(fā)之爭，一旦循環(huán)良好，不僅可以帶動周圍商業(yè)發(fā)展，還能促進整個城市的功能提升，甚至成為城市地標性的建筑群體，依托其廣泛的社會影響力帶動周邊乃至整個區(qū)域的發(fā)展。萬科、金地、富力、保利、中海、中糧、等多年住宅開發(fā)的房產(chǎn)巨頭紛紛進軍到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領域?qū)ふ彝黄瓶?！然而商業(yè)項目如何建立核心競爭力、如何建立*商業(yè)模式！
課程目標：
學習成功商業(yè)空間的規(guī)劃設計要點，掌握如何通過規(guī)劃創(chuàng)造效益及規(guī)避風險
學習城市綜合體的定位策劃及招商推廣要點，掌握商業(yè)項目開發(fā)成功的核心秘笈
學習城市綜合體的項目管理，掌握設計、成本、工程等各階段管控要點
歡迎學員帶上項目方案討論，導師極具實戰(zhàn)經(jīng)驗和個案診斷能力，現(xiàn)場破解商業(yè)規(guī)劃策略難題。
課程大綱：
一、引言——1776年3月，中國遭遇絕殺
商業(yè)連鎖反應
商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別；
商業(yè)地產(chǎn)項目的操作出發(fā)點。
二、項目開發(fā)決策——關(guān)于商業(yè)開發(fā)同生孩子的關(guān)系
被動懷孕—政策性立項；計劃懷孕—主動性開發(fā)；
前期流程案例—筑巢引鳳與關(guān)門打狗。
三、項目定位
規(guī)劃陷阱——中國商業(yè)綜合體特點；
商業(yè)項目各類型產(chǎn)品及套現(xiàn)解析；
A、公寓類產(chǎn)品；
B、辦公類產(chǎn)品；
C、酒店類產(chǎn)品；
D、商業(yè)類產(chǎn)品；
E、商業(yè)物業(yè)綜合體布局效率；
商業(yè)業(yè)態(tài)類型；
主力店及非主力店互動意義；
詳解主力店——會招主力店不等于會用主力店；
1：6與6：1；
主力店實操邏輯（一）——真相；
主力店實操邏輯（二）——真相背后的真相；
顛覆規(guī)則——“形兵之極，至于無形”
商業(yè)綜合體內(nèi)各業(yè)態(tài)的布局關(guān)系；
商業(yè)物業(yè)是否應該自持？
詳解租金；
A、租金的構(gòu)成方式；
B、租金水平金字塔；
C、收益組合；
D、重兵器——流水倒扣的博弈營銷；
詳解售價；
A、表面價差；
B、實際定價方法；
C、商業(yè)散售可能出現(xiàn)的問題；
城市綜合體操作節(jié)奏案例。
四、主力店招商計劃不要被硬件斷送（簡述）
想招主力店核能招主力店是兩回事；
各布局位置業(yè)態(tài)功能確定；
主力店重點設計條件；
商業(yè)項目各功能設計同人體的關(guān)系。
五、商業(yè)項目推廣
租賃客戶心理訴求；
租賃客戶推廣模式；
A、推廣對象；
B、推廣渠道；
C、推廣難點；
投資客戶心理訴求；
投資客戶推廣模式；
A、推廣對象；
B、推廣渠道；
C、推廣難點。
六、業(yè)務營銷——項目招商
商業(yè)租賃業(yè)務體搭建；
商務合同談判要點；
A、租賃意向書解讀及控制；
B、商務條款；
C、技術(shù)條款；
D、常規(guī)談判周期；
E、合同陷阱；
F、杠桿談判；
談判流程案例——一場有關(guān)忽悠實力的較量；
潛規(guī)則？規(guī)則！關(guān)于幕后交易；
脆弱的紐帶——所謂戰(zhàn)略合作商；
危險談判性格；某集團談判決策流程。
七、業(yè)務營銷——項目銷售
商業(yè)項目銷售節(jié)點：
A、住宅：越到現(xiàn)房越好賣；
B、商業(yè)：越到現(xiàn)房越難賣；
商務銷售業(yè)務體搭建；
商業(yè)銷售重點環(huán)節(jié)；
不要低估通貨膨脹。
八、業(yè)務相關(guān)方
淺析外部商業(yè)運營管理公司在營銷中的運用；
案例——BJ項目的前期失策。后期運營彌補；
影子殺手——物業(yè)管理公司；
是敵是友？——專業(yè)顧問公司。
九、政策渠道的利用方式
兵以詐立，以利動，以分和為變者；
以共贏的方式獲取支持。
十、模擬操盤
項目可研論證：案例——TJ項目的前期三大失策對后期造成的蝴蝶效應；
項目操作節(jié)點；
策劃操作節(jié)點；
招商操作節(jié)點；
銷售操作節(jié)點。
十一、案例分析：萬達歷程
第一階段：沈陽，長春；
第二階段：濟南，南昌、長沙；
第三階段：北京CBD；
第四階段：北京石景山；
有效復制階段：濟南萬達、太原萬達。
十二、商業(yè)地產(chǎn)營銷的*目的——資產(chǎn)證券化
商業(yè)地產(chǎn)表象價值；
商業(yè)地產(chǎn)深度價值；
商業(yè)地產(chǎn)帝國是怎樣煉成的。
十三、翻過頭來看真相
一只化裝成大熊貓的大貓熊；
明知錯誤為何冒進；
明修棧道，暗渡陳倉——到底什么在被復制？
由于信息不對稱造成的錯誤互學。
十四、結(jié)語、商業(yè)地產(chǎn)下一代產(chǎn)品趨勢
城市綜合體項目培訓
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