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房地產(chǎn)項(xiàng)目管控

課程背景：
隨著土地資源的稀缺，土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，尤其是在限售、限價(jià)等一系列調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存盈利空間變得越來(lái)越狹小，因此，房企間通過(guò)合作相互借力、聯(lián)合開發(fā)緩解資金壓力，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資源配置，是未來(lái)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。但隨著房地產(chǎn)企業(yè)合作項(xiàng)目越來(lái)越多，合作開發(fā)項(xiàng)目的管理問(wèn)題越發(fā)突出。由于合作協(xié)議約定不清楚、模糊地帶較多導(dǎo)致后續(xù)過(guò)程管控困難，由于對(duì)于合作項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，且合作項(xiàng)目缺少一套體系化的管控標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致合作項(xiàng)目管控目標(biāo)出現(xiàn)了嚴(yán)重偏差。
本課程將從“選好合作伙伴”、“選好合作模式”、“談好合作協(xié)議”、“管好合作過(guò)程”等方面系統(tǒng)深入解析合作項(xiàng)目管控之道。

課程特色：
1.標(biāo)桿解讀：萬(wàn)科、旭輝、陽(yáng)光城、融創(chuàng)等業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)合作項(xiàng)目全過(guò)程管控*實(shí)踐解讀；
2.系統(tǒng)視角：基于“業(yè)務(wù)+稅務(wù)+法律”三個(gè)視角系統(tǒng)闡述合作項(xiàng)目全過(guò)程管控的操作手法；
3.量體裁衣：針對(duì)不同發(fā)展階段及不同規(guī)模的企業(yè)提供針對(duì)性的案例分享及建議；
4.價(jià)值導(dǎo)向：基于價(jià)值導(dǎo)向的原則重點(diǎn)關(guān)注通過(guò)管控要點(diǎn)的識(shí)別達(dá)到效率、效益與風(fēng)險(xiǎn)的平衡。

培訓(xùn)方式: 課堂講授、案例分析、互動(dòng)答疑
課程對(duì)象：中高管團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)、財(cái)稅風(fēng)控團(tuán)隊(duì)
培訓(xùn)時(shí)長(zhǎng)：2天

課程大綱： 
第一天：業(yè)務(wù)實(shí)操篇：《房地產(chǎn)合作項(xiàng)目全過(guò)程管控》
一、引言：是什么樣的形勢(shì)及因素引發(fā)地產(chǎn)公司合作頻發(fā)？ 
二、房地產(chǎn)行業(yè)合作開發(fā)趨勢(shì)
1、*100各梯隊(duì)房企集中度變化趨勢(shì)
2、2016年-2018年部分領(lǐng)先企業(yè)權(quán)益金額/流量金額占比
3、限價(jià)政策出臺(tái)、土地供應(yīng)縮減、土地成本升高，導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)壓力大
4、拿地門檻變高、獲取土地難度加大成為企業(yè)合作一關(guān)鍵因素
5、合作開發(fā)作為房企的一種經(jīng)營(yíng)方式，主要基于四大目的
6、合作項(xiàng)目全過(guò)程管理拼圖
案例剖析：碧桂園前期開發(fā)流程及管控要點(diǎn)
三、房地產(chǎn)合作開發(fā)模式概述 
1、房地產(chǎn)合作項(xiàng)目前期合作模式與后期開發(fā)管理模式
前期開發(fā)：收購(gòu)/合作拿地/前期融資
后期開發(fā)：我方操盤/對(duì)方操盤/聯(lián)合操盤
案例剖析：小股操盤、委托代建
2、資產(chǎn)收購(gòu)模式解讀
3、股權(quán)收購(gòu)模式解讀
4、合作拿地模式解讀
5、前期融資合作模式解讀
四、合作項(xiàng)目全過(guò)程管控要點(diǎn)
1、合作開發(fā)項(xiàng)目的334要點(diǎn)：
投資研判3大要素 
協(xié)議簽訂3大管控關(guān)鍵點(diǎn) 
運(yùn)營(yíng)管控4大核心 
2、投資研判要點(diǎn)及標(biāo)桿案例解析
2.1合作方式選擇
案例剖析：旭輝地產(chǎn)——知名標(biāo)桿型龍頭企業(yè)：共同拿地，收益分成，視情況
案例剖析：旭輝地產(chǎn)——專業(yè)領(lǐng)先型特色企業(yè)：主動(dòng)引入，合作操盤，控股
案例剖析：旭輝地產(chǎn)——資源優(yōu)勢(shì)型中小企業(yè)：積極入伙，優(yōu)先操盤，小股
2.2合作方選擇
案例剖析：萬(wàn)科地產(chǎn)合作方選擇因素
案例剖析：中梁地產(chǎn)合作方選擇因素
2.3合作項(xiàng)目要求
案例剖析：萬(wàn)科地產(chǎn)合作項(xiàng)目要求
案例剖析：中梁地產(chǎn)合作項(xiàng)目要求
2.4合作協(xié)議管理——分類談判要點(diǎn)
案例剖析：旭輝地產(chǎn)合作協(xié)議管理要點(diǎn)
2.5合作協(xié)議管理——重要事項(xiàng)原則
案例剖析：萬(wàn)科地產(chǎn)合作項(xiàng)目重要事項(xiàng)原則
案例剖析：中梁地產(chǎn)合作項(xiàng)目重要事項(xiàng)原則
2.6合作協(xié)議管理——協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)化
案例剖析：世茂房產(chǎn)合作項(xiàng)目協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)化管理
3、項(xiàng)目合作運(yùn)營(yíng)管控
3.1目標(biāo)管理：我方操盤的合作項(xiàng)目目標(biāo)制定
3.2運(yùn)營(yíng)機(jī)制：通過(guò)會(huì)議機(jī)制、信息報(bào)送機(jī)制開展
3.3運(yùn)營(yíng)機(jī)制：明確信息報(bào)送類型、時(shí)間點(diǎn)、處罰
3.4業(yè)務(wù)管控制度：合作項(xiàng)目公司的各類制度管控
3.5業(yè)務(wù)管控點(diǎn)：明確各業(yè)務(wù)條線管控觸發(fā)點(diǎn)
3.6業(yè)務(wù)管控流程：根據(jù)合作模式，明確業(yè)務(wù)管控流程、管控事項(xiàng)及流轉(zhuǎn)
3.7業(yè)務(wù)管控指引：在拓展、運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、監(jiān)審等重要職能領(lǐng)域，編制對(duì)合作項(xiàng)目的管理作業(yè)指引
3.8爭(zhēng)議管理-爭(zhēng)議點(diǎn)：項(xiàng)目合作過(guò)程中十大爭(zhēng)議點(diǎn)
案例剖析：合作項(xiàng)目人員薪酬與管控落地
五、標(biāo)桿房企合作開發(fā)模式剖析
1、萬(wàn)科合作開發(fā)模式解析
萬(wàn)科典型“小股操盤”模式
萬(wàn)科小股操盤的基本原則
萬(wàn)科小股操盤的操作要點(diǎn)
萬(wàn)科小股操盤模式的風(fēng)險(xiǎn)
2、旭輝合作開發(fā)模式解析
旭輝合作開發(fā)的新特征
旭輝進(jìn)行合作開發(fā)的理由
研討：合作開發(fā)項(xiàng)目面臨的主要問(wèn)題

第二天上午：財(cái)稅籌劃篇：《合作項(xiàng)目開發(fā)財(cái)稅操作要點(diǎn)與案例分享》
一、項(xiàng)目合作開發(fā)基本組成和特點(diǎn)
1. 政府合作開發(fā)
2. 其他單位或企業(yè)合作開發(fā)
3. 個(gè)人合作開發(fā)
二、合作開發(fā)增值稅管理要點(diǎn)及案例
1. 合營(yíng)/非合營(yíng)企業(yè)稅務(wù)處理
2.開發(fā)中的土地與別人合作開發(fā)增值稅處理
3. 如何理解“一方提供土地使用權(quán)”的具體含義
4 開發(fā)企業(yè)吸收他人資金合作建房增值稅
三、合作開發(fā)土地增值稅管理要點(diǎn)及案例
1、免征土增稅的條件
2、約定分房的土增稅處理
四、、合作開發(fā)所得稅管理要點(diǎn)及案例
1、合伙型合作開發(fā)的所得稅處理
2、公司型合作開發(fā)的所得稅處理
五、企業(yè)拿地階段特殊稅務(wù)問(wèn)題籌劃及案例
1、以路換地、以橋換地的稅務(wù)問(wèn)題解析與籌劃
2、以BT項(xiàng)目拿地的稅務(wù)問(wèn)題解析與籌劃
3、合并方式拿地的稅務(wù)問(wèn)題解析與籌劃
4、三舊改造拿地的稅務(wù)問(wèn)題與籌劃
六、“代建”合作開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
1、委托方如何納稅
2、受托方如何納稅
3、代建的籌劃思路 
七、合作開發(fā)雙方財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理注意事項(xiàng)
1、合作開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
2、合作開發(fā)的財(cái)務(wù)監(jiān)管重點(diǎn)
3、合作開發(fā)全程的會(huì)計(jì)核算
八、結(jié)語(yǔ)

第二天下午：法律風(fēng)險(xiǎn)篇：《法律視角下的房地產(chǎn)合作開發(fā)、并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理及實(shí)操案例解析》
一、國(guó)有土地使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓的取得及法律風(fēng)險(xiǎn)控制
1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓及其法律風(fēng)險(xiǎn)控制
1.1參與“招拍掛”時(shí)應(yīng)注意的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范
1.2簽訂及履行土地出讓合同時(shí)應(yīng)注意的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范
2、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及其法律風(fēng)險(xiǎn)控制
2.1國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的效力認(rèn)定
2.2國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)防范
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)模式的選擇
2、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力認(rèn)定及處理
2.1制作和簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應(yīng)注意問(wèn)題及合同主要條款
2.2合作開發(fā)房地產(chǎn)合同有效的認(rèn)定條件
2.3合作開發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)性合同的效力認(rèn)定及法律后果
2.4合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無(wú)效的認(rèn)定
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)的主要法律風(fēng)險(xiǎn)及防范
3.1合作開發(fā)過(guò)程中的主要法律風(fēng)險(xiǎn)
3.2合作開發(fā)過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)及法律風(fēng)險(xiǎn)防范
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的模式選擇
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)控制
2.1制作和簽訂房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意問(wèn)題和合同主要條款
2.2目標(biāo)公司項(xiàng)目本身存在的法律風(fēng)險(xiǎn)
2.3目標(biāo)公司股權(quán)本身存在的法律風(fēng)險(xiǎn)
2.4目標(biāo)公司或有負(fù)債的法律風(fēng)險(xiǎn)
2.5目標(biāo)公司股權(quán)交割的法律風(fēng)險(xiǎn)
2.6股權(quán)并購(gòu)中應(yīng)審查的具體事項(xiàng)
2.7商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

主講老師：
主講一：謝志華
某公司董事長(zhǎng)、創(chuàng)始人，中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢業(yè)先行者，中國(guó)房地產(chǎn)戰(zhàn)略創(chuàng)新與管理升級(jí)布道者，國(guó)有房企市場(chǎng)化改革與發(fā)展總顧問(wèn)師，中海/綠地/華潤(rùn)/世茂/中梁/金科/中鐵建/中鐵/華僑城/康橋/華宇/等多家百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)及下屬物業(yè)特聘顧問(wèn)
清華大學(xué)、北京大學(xué)、上海交大、中山大學(xué)、武漢大學(xué)、重慶大學(xué)等房地產(chǎn)總裁班客座教授；
20年泛地產(chǎn)企業(yè)管理咨詢經(jīng)驗(yàn)，30年企業(yè)管理實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計(jì)、跨區(qū)域/多項(xiàng)目/多業(yè)態(tài)組織管控模式設(shè)計(jì)、流程優(yōu)化、運(yùn)營(yíng)管理、薪酬改革、績(jī)效與激勵(lì)機(jī)制設(shè)計(jì)具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)泛地產(chǎn)行業(yè)如金融、物業(yè)、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文旅、大健康等領(lǐng)域亦有深入的研究和豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，對(duì)國(guó)企改革的規(guī)律有獨(dú)到的見(jiàn)解。
主講課程：《房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與商業(yè)模式創(chuàng)新》、《房地產(chǎn)戰(zhàn)略研討工作坊》、《成長(zhǎng)型房企快速突破之道》、《房企多元化業(yè)務(wù)戰(zhàn)略選擇與管理創(chuàng)新》、《千億目標(biāo)下的房企組織變革》、《成長(zhǎng)型房企組織效能提升：效能、效率、效益》、《基于戰(zhàn)略與能力平衡的多項(xiàng)目管控模式》、《房地產(chǎn)合作項(xiàng)目全過(guò)程管控》、《房企高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)路徑與方法標(biāo)桿實(shí)踐》、《房地產(chǎn)從計(jì)劃運(yùn)營(yíng)到戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)的飛躍》、《成長(zhǎng)型房企計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理》、《房地產(chǎn)全流程沙盤推演》、《房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控管理》、《規(guī)模型房企績(jī)效與激勵(lì)新思維與新方法》。
主講二：武老師
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理實(shí)戰(zhàn)專家， 經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士、近20年財(cái)務(wù)從業(yè)經(jīng)歷、原*20地產(chǎn)財(cái)務(wù)高管、CPA（注冊(cè)會(huì)計(jì)師）CTA（注冊(cè)稅務(wù)師）、CPV（注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師）CMA（注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師）
全國(guó)稅務(wù)領(lǐng)軍人才房地產(chǎn)財(cái)稅咨詢顧問(wèn)兼任多家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)財(cái)稅講師多家企業(yè)（包括且不限于上市公司）的財(cái)稅專家顧問(wèn)。曾任上海稅務(wù)局7年，全面從事過(guò)征收、管理、稽查、評(píng)估等所有職能條線，期間進(jìn)行多場(chǎng)政策宣講輔導(dǎo)，擅長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)土增稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳、營(yíng)改增、重大并購(gòu)重組、反避稅等中高端財(cái)稅事項(xiàng)。
武老師近二十年財(cái)務(wù)經(jīng)歷中，先后以稅務(wù)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)高管等身份為互聯(lián)網(wǎng)大型集團(tuán)、地產(chǎn)*20企業(yè)服務(wù)，具體負(fù)責(zé)金融企業(yè)營(yíng)改增業(yè)財(cái)系統(tǒng)改造、集團(tuán)化稅務(wù)統(tǒng)籌管理（包括但不限稅務(wù)風(fēng)控、稅務(wù)籌劃、并購(gòu)重組、反避稅等特殊復(fù)雜事項(xiàng)）、房地產(chǎn)&建筑企業(yè)財(cái)稅日常管理及籌劃工作，專業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富。同時(shí)，擅長(zhǎng)地產(chǎn)、財(cái)經(jīng)金融等領(lǐng)域各業(yè)態(tài)、各市場(chǎng)熱點(diǎn)問(wèn)題及普及型知識(shí)傳播講解。
主講三：郭老師
現(xiàn)任上海萬(wàn)科集團(tuán)法律顧問(wèn)、法律碩士、房地產(chǎn)法律事務(wù)部資深律師，高級(jí)講師
曾任職于綠地集團(tuán)京津房地產(chǎn)事業(yè)部、新城控股（股票代碼：900950），擔(dān)任北京、上海等地多家房地產(chǎn)與建筑企業(yè)常年法律顧問(wèn)，擅長(zhǎng)從事房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、收購(gòu)、合作、房地產(chǎn)公司并購(gòu)重組業(yè)務(wù)、公司法、合同法、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易糾紛、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租賃合同與租賃糾紛；
以向房地產(chǎn)企業(yè)提供全方位的法律服務(wù)為主，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立、土地征用、土地出讓和轉(zhuǎn)讓、土地拆遷和補(bǔ)償、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目工程建設(shè)、房地產(chǎn)預(yù)、銷售、房地產(chǎn)融資、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)糾紛訴訟和仲裁等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管控