宏觀經(jīng)濟(jì)2014年大家的看法千篇一律，預(yù)測(cè)2013還有分歧，其中我就是分歧，我認(rèn)為2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)要調(diào)整，而多數(shù)人認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)要上升，8.9%的預(yù)測(cè)甚至9%的預(yù)測(cè)，最后證明我的預(yù)測(cè)是對(duì)的。
2014年最根本是大家看清楚了一件事情，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新的階段，這在三中全會(huì)上有一句話，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段，改革進(jìn)入深水區(qū)和攻堅(jiān)階段，現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)、社會(huì)甚至世界都認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了跟過(guò)去30年高速增長(zhǎng)時(shí)期不同，有一種說(shuō)法叫從高增長(zhǎng)降到中高增長(zhǎng)，是這樣一個(gè)轉(zhuǎn)化。這個(gè)觀點(diǎn)大家現(xiàn)在一致了。而且2014年還在調(diào)整期，不會(huì)有根本性的變化。但是要想往下跌，也還是不容易的。2014年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度現(xiàn)在普遍預(yù)測(cè)超過(guò)8%，兩家低于7%，沒(méi)有更低，大多數(shù)是7%8%之間。第二個(gè)換檔就跟房地產(chǎn)有關(guān)，就是你的增長(zhǎng)動(dòng)力、增長(zhǎng)的因素發(fā)生變化，我們過(guò)去是靠投資，特別是靠這種需求，靠供給增長(zhǎng)，而最終需求我們面臨的壓力還比較大，我們的消費(fèi)增長(zhǎng)受到收入預(yù)期的增長(zhǎng)，也是一個(gè)調(diào)整。這就是一個(gè)矛盾，2014年增長(zhǎng)動(dòng)力還沒(méi)有發(fā)生根本變化。我們投資依賴的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素還存在，但是會(huì)不會(huì)變，這是我們關(guān)心的。2008年中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)整以來(lái)，許多都發(fā)生了變化，都在往下調(diào)整，出口往下調(diào)整，以后還是這個(gè)樣子，明年、后年甚至未來(lái)一段時(shí)間都是這個(gè)樣子。消費(fèi)也調(diào)整了，其它的很多行業(yè)都調(diào)整了。很多因素都在調(diào)整，就一個(gè)因素沒(méi)有變化，就是房地產(chǎn)的繁榮。房地產(chǎn)的繁榮是過(guò)去的因素，這個(gè)因素能不能持續(xù)到下一個(gè)階段？這是我們關(guān)注的。不是不一定，是不可能。我以為換檔不是調(diào)速度換檔，而是房地產(chǎn)發(fā)展要降速。這是中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)下行的壓力的關(guān)鍵因素。上行的因素毫無(wú)疑問(wèn)是我們的改革，改革紅利，特別是市場(chǎng)化的改革推動(dòng)，民間投資或者消費(fèi)有可能潛力被激發(fā)出來(lái)，包括熱議的電商，這是一個(gè)新的因素。服務(wù)業(yè)的發(fā)展，包括地產(chǎn)分化，商業(yè)地產(chǎn)跟服務(wù)需求相關(guān)，劉曉光說(shuō)消費(fèi)型地產(chǎn)，估計(jì)指的就是這個(gè)意思。主要還是由于出口下滑，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回調(diào)。假如房地產(chǎn)調(diào)整壓力加大，可能還會(huì)跌破7%。必須有新的因素帶動(dòng)，改革就是新的因素。
2012年、2013年、2014年房地產(chǎn)沒(méi)有調(diào)整的情況下保持7%的增長(zhǎng)，有可能再往后面，后面2、3年，也還是7%8%的增長(zhǎng)，那房地產(chǎn)有明顯的調(diào)整因素，其它要帶動(dòng)它。
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，未來(lái)2、3年還處在調(diào)整當(dāng)中，這是第一個(gè)變化。
第二，我為什么會(huì)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)將出現(xiàn)中長(zhǎng)期的調(diào)整？這個(gè)分析不外乎三個(gè)原因，房地產(chǎn)的調(diào)整包括房地產(chǎn)需求的放慢、投資放慢、價(jià)格因素的調(diào)整。我很不同意很多人的看法，一線城市房地產(chǎn)沒(méi)有更大的潛力，二三四線城市完蛋了，供過(guò)于求。我不同意這個(gè)觀點(diǎn)，2013年我們看到房地產(chǎn)在悄悄發(fā)生很大變化，不光是價(jià)格上的分化，需求也有分化，但是分化的結(jié)果不是我們想象的那樣。一線城市越有潛力，增長(zhǎng)越?jīng)]有泡沫。恰恰相反，價(jià)格反映了一線城市泡沫*，調(diào)整壓力*的是一線城市。我的結(jié)論，決定房地產(chǎn)的增長(zhǎng)趨勢(shì)是決定宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是金融環(huán)境，金融環(huán)境包括金融政策，資金面有變化，這是我觀察房地產(chǎn)。金融調(diào)整它自然就調(diào)整了，不是儲(chǔ)蓄斷檔的問(wèn)題，不是供給關(guān)系、城鎮(zhèn)化加速。金融環(huán)境支持房地產(chǎn)，就會(huì)支持房?jī)r(jià)的上漲。2013年為什么漲？就是因?yàn)橹С帧＝?jīng)濟(jì)不好是因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)不好。但是2013年金融環(huán)境9%的增長(zhǎng)是沒(méi)有問(wèn)題的，因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)跟金融有分離，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不好的情況下，房地產(chǎn)會(huì)更繁榮。這個(gè)格局還是因?yàn)橘Y金不足。如果資金流不斷涌入房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)肯定要漲。
2012年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)第二個(gè)調(diào)整，第一次調(diào)整是2008年、2009年上半年。2011年年底、2012年上半年調(diào)整。但是后來(lái)半年多時(shí)間又上來(lái)了。金融環(huán)境得到了解釋，資金流得到了很好的解釋。2012年上半年資金流是什么情況呢？投資是16.6%，流入房地產(chǎn)資金的是5.8%，是它的1/3不到，所以房?jī)r(jià)必然跌，房地產(chǎn)必然調(diào)整。后來(lái)下半年房地產(chǎn)政策出臺(tái)，它又上來(lái)了，流入房地產(chǎn)的資金又多了。加上大家看好2013年，海外流資涌入。到了2013年貨幣政策比較寬松，所以房?jī)r(jià)我也預(yù)測(cè)漲，因?yàn)榭促Y金流看得很清楚。2014年金融環(huán)境是什么樣？這是最最關(guān)鍵的。金融的環(huán)境用一個(gè)字形容，相對(duì)于前些年是偏緊的，相對(duì)于20092011年，它一定是緊的。原因可以簡(jiǎn)單分析一下，三個(gè)方面的表現(xiàn)。一個(gè)是金融政策。金融政策新一屆政府上來(lái)之后就沒(méi)有想重復(fù)過(guò)去，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的時(shí)候通過(guò)放松金融來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)，這種思路基本放棄了。新一屆政府金融政策穩(wěn)定，不想刺激，吸收過(guò)去的教訓(xùn)。這次*經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要不引起后遺癥的刺激，不想采取刺激性的金融政策來(lái)穩(wěn)增長(zhǎng)、保增長(zhǎng)。所以，2014年的金融政策跟2013年是相似的，金融政策不會(huì)松，也不會(huì)緊，保持這么一個(gè)態(tài)勢(shì)。金融環(huán)境松緊決定什么，一個(gè)是大量游資往中國(guó)涌。現(xiàn)在*的QE要退出，世界資金流在開(kāi)始松，世界其它國(guó)家向*流動(dòng)，這是一個(gè)因素。第二個(gè)因素是市場(chǎng)。我們的企業(yè)，房地產(chǎn)日子好，但是大部分企業(yè)不好過(guò)。為什么不好過(guò)？因?yàn)閮r(jià)格上不去。我們的PPI連續(xù)23個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，再有一個(gè)月就是持續(xù)兩年的負(fù)增長(zhǎng)，有點(diǎn)像1998年的情況。再加上金融市場(chǎng)化、利率市場(chǎng)化，低利率市場(chǎng)化意味著利率上升，利率一上升，再加上市場(chǎng)對(duì)金融的需求下降，QE退出，這些使2014年的金融政策明顯比2013年要緊。另外一個(gè)因素就是資金流入房地產(chǎn)的速度，我們現(xiàn)在看到四季度以來(lái)銷售量明顯下跌、放慢，再加上價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，而且資金流也在放慢。整個(gè)上半年持續(xù)了30%的增長(zhǎng)，現(xiàn)在持續(xù)只有20%幾的增長(zhǎng)，曾經(jīng)有兩個(gè)月跌到20%以下，資金流開(kāi)始放慢，放慢到比投資相同、低的水平的時(shí)候，我預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)下調(diào)真的會(huì)出現(xiàn)，價(jià)格下跌不一定馬上發(fā)生。這是金融對(duì)房地產(chǎn)形成很大的壓力。
第二個(gè)房地產(chǎn)要調(diào)整的因素毫無(wú)疑問(wèn)來(lái)自于價(jià)格，房?jī)r(jià)太高了，越來(lái)越少的人能購(gòu)買房，收入越高的人不買了。房?jī)r(jià)最高的時(shí)候，沒(méi)有房子的人對(duì)應(yīng)的是收入*的人，完全是不對(duì)稱的，現(xiàn)在完全是靠投資性需求來(lái)支撐，靠一些恐慌性的需求。因?yàn)轭A(yù)測(cè)北京的房?jī)r(jià)還要漲，3萬(wàn)的飆升5萬(wàn)，5萬(wàn)的飆升到8萬(wàn)。房?jī)r(jià)和收入比太高，沒(méi)有投資性需求，房?jī)r(jià)肯定狂奔向下，房?jī)r(jià)完全靠投資性需求。投資性需求跟金融環(huán)境有關(guān)，金融投資環(huán)境不好，房?jī)r(jià)會(huì)下跌。
第三，剩。制造業(yè)過(guò)剩、房地產(chǎn)過(guò)剩，不管是專家還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為三四線城市房地產(chǎn)過(guò)剩，走到南京、杭州這些地方，房子非常非常多，太多了。因?yàn)橥顿Y性需求，無(wú)限膨脹。所以，房地產(chǎn)過(guò)剩和其它過(guò)剩是一樣的，房?jī)r(jià)上漲是供不應(yīng)求，完全是資金推動(dòng)。過(guò)剩也會(huì)導(dǎo)致調(diào)整。
這三個(gè)因素的結(jié)合，調(diào)整就會(huì)出來(lái)，我也不預(yù)測(cè)調(diào)整會(huì)達(dá)到多少。
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