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降低無效成本培訓

【課程大綱】
一、房地產(chǎn)項目全成本費用與無效成本的構成
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的全成本費用、有效成本和無效成本內(nèi)涵
2、項目開發(fā)成本增加的主動被動判定方式
3、有效成本與無效成本的界定
4、無效成本的分類及成因分析（圖表+案例）
5、無效成本計算公式（統(tǒng)計與分析方法）
6、無效成本對利潤的影響
7、無效成本管理思想和管控措施
8、無效成本管理中的職責與分工

二、無效成本產(chǎn)生的原因、現(xiàn)象表現(xiàn)與分層分類分結構解析
1、無效成本在哪些部門中形成及原因分析
2、無效成本在開發(fā)的哪些階段過程形成，成因分析
3、無效成本如何快速識別
4、七大類無效成本的形成原因分析
5、土地類成本：2項內(nèi)外結構中的無效成本與產(chǎn)生原因分析
6、營銷費類成本：3項內(nèi)外結構中的無效成本與產(chǎn)生原因分析
7、管理費類成本：2項內(nèi)外結構中的無效成本與產(chǎn)生原因分析
8、稅收類成本：6項內(nèi)外結構中的無效成本與產(chǎn)生原因分析
9、法律風險類成本：3項內(nèi)外結構中的無效成本與產(chǎn)生原因分析
10、工程類成本：4大分類27項內(nèi)外結構中的無效成本與產(chǎn)生原因分析
（1）設計失誤造成的無效成本及內(nèi)容分析【案例解析】設計失誤類案例
（2）政府罰款造成的無效成本及內(nèi)容分析【案例解析】政府罰款類案例
（3）管理失誤造成的無效成本及內(nèi)容分析【案例解析】管理失誤類案例
（4）延期交付造成的無效成本及內(nèi)容分析【案例解析】延期交付類案例

三、項目前期階段無效成本的產(chǎn)生與案例詳解
1、土地拓展階段無效成本產(chǎn)生的原因及案例解析
（1）核心指標控制不嚴，方案強排粗，成本測算不準
（2）政策規(guī)范解讀不清晰
（3）場地條件調(diào)研不足
2、方案階段無效成本產(chǎn)生的原因及案例解析
（1）產(chǎn)品定位不合理、不清晰、不準確，導致定位后期修改
（2）產(chǎn)品配置不嚴謹、不適配、不精準
（3）目運營思路不明確，總圖布置、產(chǎn)品排布不符合不符合運營要求
（4）規(guī)范理解不到位，圖紙質(zhì)量差
（5）核心指標控制不嚴謹，成本超標
3、施工圖設計及施工階段無效成本產(chǎn)生的原因及案例解析
（1）施工圖指標測算差別導致的與方案指標的差異，損失核心指標
（2）建筑設計核心指標控制不嚴謹
（3）結構設計核心指標控制不嚴謹
（4）機電設計核心指標控制不嚴謹
（5）景觀/室內(nèi)設計核心指標控制不嚴謹
（6）錯漏空缺產(chǎn)生的無效成本
4、無效成本產(chǎn)生的原因分析
A.方案設計階段
（1）方案技術參數(shù)指標（如窗地比、墻地比、層高等）
（2）方案面積配比（如車庫數(shù)量、大堂面積、非經(jīng)營性用房等）
（3）外立面層次
（4）地下車庫頂板覆土深度
B.施工圖設計階段
（1）非主要部位（或者不是客戶關注點）選用的材料標準
（2）專業(yè)之間不對接
（3）設計保守、設計深度不夠或設計缺陷
（4）審圖不細
（5）建設標準提高
5、無效成本產(chǎn)生的設計控制
A.方案設計階段
（1）加強設計方案優(yōu)化工作，確定合理技術參數(shù)
（2）滿足設計效果，減少外立面的層次變化
（3）地下車位數(shù)量的配比數(shù)量
（4）公共部分（大堂、非經(jīng)營性用房等）的面積控制
（5）逐步推廣使用標準化
（6）合理確定綠化軟硬景比例及樹種選擇
B.施工圖設計階段
（1）推行限額設計，明確具體限額設計指標
（2）合理選用材料品種和標準
（3）加強圖紙會審工作
（4）精裝修工程施工圖與主體工程施工圖設計進度控制，避免拆改
（5）深入研究、慎重選定設計效果，不宜反復
（6）少選用或不選用不成熟的施工工藝
【案例解析】產(chǎn)品設計無效成本控制與優(yōu)化
【案例解析】無效成本的浪費：設計首當其沖，如何管控？
【案例解析】開發(fā)項目的設計變更失控問題解析與對策

四、無效成本處理原則
1、如何通過信息平臺將無效成本從項目發(fā)起直至有效披露至集團
2、無效成本的抵扣原則
（1）實際發(fā)生無效成本的金額確定原則（區(qū)分有成就共享和無成就共享不同情況）
（2）單項目及多項目無效成本罰款的原則
（3）單項目及多項目中無效成本抵扣罰款的順序
3、監(jiān)督檢查及獎罰機制
（1）過程階段的檢查和處罰機制設計
（2）結算關門階段的檢查和處罰機制設計
4、無效成本預留策略
（1）無效成本預留的比例計提
（2）無效成本抵扣約定
（3）無效成本預留抵扣上限設定
【案例解析】如何構建無效成本管理模式及控制方法

五、無效成本的核算原則
1、罰款類無效成本核算原則
2、賠償類無效成本核算原則
3、變更簽證類無效成本核算原則
4、合同補充協(xié)議類無效成本核算原則
5、費用增加類無效成本核算原則

六、項目無效成本的控制
1、無效成本管理的過程程序
2、無效成本的統(tǒng)計分析方法
3、合同無效成本分析
4、月無效成本分析
5、項目無效成本分析
6、無效成本的成本系統(tǒng)操作流程
7、無效成本晾曬，多途徑公開，責任約談
8、無效成本的抽查與督辦
9、無效成本管理的123數(shù)字密碼

七、降低無效成本提升項目收益的具體措施及案例解析
1、拿地階段漏斗篩選與風險排查及標桿房企案例解析
2、定位與設計階段降低無效成本的措施
3、圖紙階段降低無效成本的措施
4、施工階段降低無效成本的措施
5、招標階段降低無效成本的措施
6、銷售端降低無效成本的措施
7、無效成本對標與管控
8、無效成本優(yōu)化：如何降低項目無效成本，提升成本管理水平
9、契約責任下目標成本包干及無效成本管控
10、標桿房企成本零浪費計劃與實施
11、成本管理的閉環(huán)與業(yè)務提升
【案例解析】地庫無效成本研究分析與應對措施
【案例解析】管理無效成本優(yōu)化提升方案與落地
【案例解析】如何加強無效成本的控制
【案例解析】無效成本與優(yōu)化成本的工程策劃

降低無效成本培訓